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买房事大不可不慎 选购技巧十注意看仔细

来自:ny.zhuangyi.com日期:2013-03-21 11:33:30
“市区哪儿的房子最划算?”“这个房子将来有没有升值空间?”“现在买房合适不合适?”“买两房好还是三房好?”在日常的购房决策过程中,这样的问题不绝于耳。随着新“国五条”的出台,类似问题越来越多,新政就是要紧抓房价野马的缰绳,让那些错过了机会的购房者,有个喘息之机,能够搭上末班车。

机会虽然不错,但买房毕竟是大事情,如果想挑选一套中意的好房子,有些原则仍然需要遵守,一些“血和泪”攒下的教训也必须牢记。

1

政策心中有数

买房自有神助

中国的房地产市场最明显的特征之一,就是名为“市场”,实则被政策左右。君不见,十年九调控,虽然房价越调越高,但市场仍然被政策所左右。

作为普通购房者,了解政策大势必不可少。因为《新闻联播》里的一句话,可能让房价暴涨,也可以让楼市速冻,如果能把握好政策大势,绝对可以买到称心如意的划算房子。这样的例子不胜枚举,远如2007年、2009年,近如2011年底,调控之后往往会出现一个窗口期,成为购房者最划算的购房时段。

而且,中国房地产市场的命脉也基本握在政府手中。上游的土地供应,根本上决定了房价走势,土地供应放开,价格自然平稳,反之则暴涨;下游的市场需求,如今也被限购左右,2011年,投机和投资需求被遏制,房价果然应声而落。

2

多看房,多看报

市场资讯不能少

了解宏观大势,只是买房的第一步,想要买到合适的房子,最重要的是去看房。大面积看房,是了解房地产市场的最有效途径。通过看房,你可以知道什么样的房子最紧俏、什么样的户型最好卖、哪个地段的房子最受关注……

除此之外,更应该多看报。对于国家政策,普通购房者并非专业人士,对政策的认知和判断十分有限,通过相关媒体报道,可以了解到更深度的政策信息,也可以借此对市场形势做个更加清晰明了的判断,做到心中有数。

说到底,对于政策,房市虽不像股市般风声鹤唳,通常的市场变化也有一定的滞后性,这就要求购房者实地看房,观察售楼部气氛和优惠幅度,判断房价涨跌走势。

3

基本常识要具备

对于刚需一族来说,购房的首要任务是寻找合适的房源,并具备一定的购房常识。

所以,及时了解房地产市场政策、土地管理政策、开发商信息、产品和交易信息等,才能灵活应对多变的房地产市场。一般可以先着重挑几家自己比较满意的楼盘,再详细了解企业品牌、楼盘资料、物业管理等详细信息。此外,在郑州,还需要了解限购的相关规定。

此外,有关房子的建筑知识也应该了解,什么叫容积率?什么叫得房率?绿化率是什么意思?这些都是开发商销售中常见的数据,了解这些指标,对于房子日后的装修以及居住舒适性都非常重要。

4

自住无需考虑升值

在限购的背景下,市场上留存的基本上只剩下自住需求,对于这部分人来说,选房有一个误区:买房考虑不考虑升值空间?

客观来说,换房是很正常的事情,那为什么不能考虑升值空间呢?很简单的道理,你只有一套房子,即使将来换房,你的房子涨价了,想要买的房子肯定价格更高。比如,2003年的买的房子,涨了不少钱,可如果你只有这一套房子,卖掉换房的话,买入价格跟卖出价格差别不会太大,换句话说,增长的只是账面价值。

另一个不需要考虑升值的原因是,房子首先是个消费品,居住价值才是根本,如果居住舒适度非常高,将来换房自然不是问题,增值也是必然;如果居住本来就不舒服,且不说升值与否,出手都困难。

5

不要总想着抄底

“买涨不买跌”在楼市十分常见,可也有这么一群人,总期待在最低谷时入手,买到最划算的房子。

可事实上,跟股市一样,这些人往往“看空全部踏空,抄底的都被抄了底”,在一个房价处于上行通道的楼市里,政策虽然会遏制短期房价的上涨趋势,想要长期走低并不可能,所以房价也只有相对的低点,没有绝对的“抄底价”。

这对刚需一族来说,可能很残忍,但是很现实。在当下市场环境里,能够影响房价的主要因素有两个,一个是土地,另一个是货币。

目前,由于受到“耕地红线”的限制,土地没有放开供应,导致供需结构失衡,房价不断畸形上涨;再就是货币超发越来越严重,拉升了房价。那么,目前遏制房价上涨的政策因素一旦消除,房价更是要报复性上涨,如果盼着房价降到底再买房,你还等得及吗?

6

购房需量力而行

在中国,“一房穷三代”是客观事实,一般刚需群体多为年轻人,大部分人收入并不高,积蓄也相对较少,往往需要父母支援并且贷款才能买房。

所以需要注意的是,除了买房的首付款外,婚房需求群体还需要支付接下来的装修、结婚费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况做好预算,切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时,每月月供额度最好不要超过家庭月收入的50%,否则将会影响生活质量。

所以,在选房时要追求“一分价钱一分货”,不勉强、不浪费,买套性价比高的房子,可能是最好的选择。

7

看广告,不如看疗效

网络上流传的一份网友总结的《史上最全的楼盘忽悠用语》,总结了一些开发商常用的宣传手段。比如,偏远地段——远离闹市喧嚣,尽享静谧人生;挨着臭水沟——水岸名邸,上风上水;项目缺商业配套——纯居住社区;没有公交——私属领地,坐拥升值空间!

对此,有网友表示:“这些开发商啊,搞得跟真的似的,小户型就说是小户型不就得了,干吗非要说是精致豪宅,就像鸡爪子改名叫凤爪,其实那还是个鸡爪子,何苦呢!”

调侃归调侃,但得承认,初次购房群体对售楼人员和广告宣传的说法难以作出正确的判断,特别是一些开发商推出了种种“概念”,这些“概念”既无严格标准,也无专家认证,大都是自说自话,自卖自夸,被灌入这些“概念”的楼盘昂贵而且热销。

所以,购房者除了看广告,也该多跑跑售楼部,了解项目的真实信息,不要像一位网友评论的那样:“我们从精神上娱乐了一下房地产,但房地产却从物质上实实在在地娱乐了我们。”

8

风物长宜放眼量

对于大多数家庭来说,买房是一件大事,所以不可不慎。特别是在“限购”的背景下,换房难度加大,这就要求买房时要考虑长远。

特别是一些年轻人,买房是为了结婚。婚后,紧接着就会面临小孩儿入学,如果买房的时候就注意一下周边是否有合适的幼儿园,划片招生的小学和中学是哪一所——不要小看这个问题,现在“学区房”大热,恰恰是因为买房时没有“高屋建瓴”,为了小孩儿入学不得不换房。

此外,如果家有老人的话,医院、菜市场等配套设施也得完善。试想一下,如果接来了父母同住,老人买个菜还需要坐好几站公交车;家人有个头疼脑热,还得跨越半个城市就医和侍候,那得多辛苦?

9

切忌心浮气躁

别被样板间迷惑

买房,不仅是个花钱事儿,更是个累心的事。曾有不少看房的朋友,在折腾中看过几次房后,就不耐烦地表示:“算了,都差不多,将就买个算了,懒得看了。”

这正是买房大忌,买房需要综合考虑自己的需求和价格承受能力,并对周边的配套设施进行详细的考察,并且对开发商的资质和项目信息进行慎重考量,然后做出最可靠的决定,怎么能因为一句“累”,就把大事给草率决定了呢?

另外,对于眼下绝大多数楼盘而言,除了因为实在卖不出去只能卖现房外,期房依然是市场的主流。这就要求购房者有更高的分辨能力,看房时一定要看户型图和相关数据,如果有样板间的话尽量看一下样板间,只有如此,你才能发现,房间里放了大床之后还能不能放衣柜,而不是在装修的时候头疼。

10

能一步到位

尽量一步到位

新“国五条”细则中,争议最大的一条就是对二手房交易收取20%个人所得税的规定。且不管政策合理性与否,这条能够遏制二手房交易的新政,让卖房更困难,成本更高,客观上已经影响到了改善型购房需求。

而在限购的背景下,换房更是困难重重,除了满足一定的限购条件外,如果是二套房,还得面临高额的首付和较高的银行贷款利率。

这就要求购房者在买房时,如果经济条件允许的话,尽量一步到位,不需要再为换房而焦虑。能买一套三房,满足三代同堂的居住需求,就不要为了省月供,先买一套小户型,然后再换房,这样的过程,不仅费心,而且费力。

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