买二手房，实地看房是非常重要的环节。千万不要看看同户型的房子，差不多就付款买了，即使两套房子户型完全一致，但因为房屋位置不同，他们的采光和通风效果也很难一致。所以南阳装饰网提醒大家，看房时一定要实地看自己所选的房子。

一：查看房子的硬件情况

房子的硬件情况涵盖了很多，比如建筑类型、房龄、户型、楼层、朝向、采光、实际使用面积、是否免税等。

1.看建筑类型

建筑类型主要分为板楼和塔楼两种。板楼一般是采光通风很好的南北通透户型，通常为一梯两户。一栋楼的住户较少，居住体验良好。塔楼的建筑密度比较高，通常为两梯四户或六户等。住户的增加意味着噪音的增加。塔楼的优势是部分高层建筑视野更好，建筑内部改造灵活性比较好。

2.看房龄

二手房房龄指的是房屋的建成年代，它不仅关系着房屋的老旧程度、居住体验，还关系到购房者的贷款额度。

3.看户型

选择一个好的户型，自然采光好，格局方正，通风效果好，房间不存在缺角的情况，开间进深比合适、动静分区良好等。

4.看朝向

朝向好的房子能够获得大量的自然采光，家里有老人的尤其要注意朝向，它能影响室内的温度、湿度和卫生状况。

5.看楼层

对于塔楼来说，一般楼层由好到差的排序依次是中高层—顶层—底层。

对于普通的6层板楼来说，一般楼层由好到差的排序依次是4-3-5-2-1-6。

6.看使用面积

普通板楼的得房率大概有85%，带电梯的板楼也基本能达到80%以上;而塔楼的得房率普遍在75%-80%之间。如果建筑面积为100平米的话，板楼实际使用面积比塔楼高5平米以上。

7.看是否免税

满两年可以免增值税、满五年可以免个税，这些都是降低交易成本的关键因素。

二：看房子装修情况

1.检查房屋通风

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

2.看水管有没有问题

如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

3.看墙壁、天花板

最好雨天来检查墙壁、天花板等，因为下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

4.看房顶是否有漏水

看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里面房屋四角是否有油漆脱落、漏水等。

三：看二手房配套状况

1.看物业服务

物业服务的差距不仅体现在物业费上，更体现在小区日常维护、小区安全巡查、业主报修反馈效率等。

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

2.看业主群体

业主群体的素质基本上决定了小区整体水平，从而影响你的生活品质。

3.看周边教育

教育配套是很关键的，它在很大程度上决定了小区的价格走势。买房后，你的孩子是否拥有入学目标学校的资格。

4.看商业和交通等配套

商业配套影响日常购物消费需求、交通配套则关乎出行的便捷程度。

5.多和小区工作人员聊天

可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时能成为买房与否的决定性因素。

买二手房实地看房很重要，日后的居住舒适度就完全看它了。以上所说的那些二手房看房技巧都是很多购房者的经验所得，南阳装饰网小编觉得学习一下是很有必要的。